リフォームと建て替えはどう違うの？
リフォームと建て替えは漠然と「工期や費用が違うのだろうな」と思われていることでしょう。現状はどのように違うのか、定義はどのようになっているのでしょうか？
リフォームの定義
住まいの「基礎部分を残した状態」で、老朽化した部分もしくは建物全体を修繕、改築、増築などを行い、新築のような状態に戻すことを目指すのがリフォームです。
一般的にリフォームと言うと、キッチンなど水廻りの修繕や壁紙の張り替えといった工事を連想されやすいのですが、間取りを変更したり増築したりと規模の大きな工事もあります。
リフォームの内容によって次の２つに分けることができます。
■部分リフォーム
キッチンや浴室、フローリングの張り替え、設備の交換、外壁の塗装といった、家の一部分を改修する工事を部分リフォームと言います。
住まいの不満な点だけ、局所的なリフォームであっても、住み心地を改善し暮らしの雰囲気を一変することは可能です。目的とコストを考えて検討すると良いでしょう。
■スケルトンリフォーム
例えば「家全体の耐火性能や耐震性能を向上させたい」とか、「木を生かした和風の落ち着いた家にしたい」といった要望を実現させるには、家全体を改修する必要があります。
その場合は、床、壁、天井をすべて取り払い、躯体のみの「骨格」状態にすることから、スケルトンリフォームと言います。
スケルトンリフォームはフルリフォームとも言い、大規模な工事ですが、新築に比べるとコストを抑えられるので、近年人気を集めているリフォーム方法です。
建て替えの定義
リフォームが家の基礎部分を残した状態で工事するのに対して、「基礎部分を取り壊して」、新たに住まいを建築するのが建て替えです。
ただし、建て替えを希望しても、できない場合があります。例えば「幅員（幅）4m以上の道路に2m以上接した土地でなければ、原則として建て替えができない」という建築基準法があるのです。
リフォームか建て替えかを悩む前に、まずは再建築が可能かどうかの確認をしましょう。
リフォーム・建て替え、それぞれのタイミングは？
リフォームにしても、建て替えするにしても検討するタイミングがあります。それは住まいの築年数や劣化している住宅設備などに左右されますので、リフォームに適したタイミングの目安はきちんと把握しておきましょう。
リフォームを検討するタイミング
住まいの設備や資材には寿命があり、経年劣化は免れません。それぞれのメンテナンスが必要なタイミングを知っておけば、無駄なく効率的にリフォームできます。
住まいの築年数ごとに、どのようなリフォームが必要になるのかを見ていきましょう。
■築5年〜
シャワーヘッド、レンジフードなどの交換、室内外の壁の汚れやひび割れなど、住まいのあちらこちらでちょっとしたことが気になり始める頃です。
まだ使えるのにと思うこともありますが、早目にリフォームすることで住まいの寿命が延びるのも事実です。
また、戸建て木造住宅などの場合は、シロアリ防除の処理サイクルは築5～10年が目安です。
〈リフォームする時期となる箇所、住宅設備〉
シャワーヘッド、浴室のドア、レンジフード、クッションフロア、畳、内装クロス、外壁、屋根など
■築10年〜
築10年を過ぎたあたりに不具合や故障が多くのなるのが水廻り設備です。浴室やキッチンなど、使用頻度が高いので劣化も早いのです。
さらに屋根や外壁、雨樋なども破損がより目立ち始める頃ですし、クッションフロアや室内の壁クロスも張り替え時期といえます。
〈リフォームする時期となる箇所、住宅設備〉
ガス給湯器、システムバス、システムキッチン（ガスコンロ、IHクッキングヒーター、食洗機の交換等）、トイレ、洗面化粧台、クッションフロア・内装クロス、外壁、屋根など
■築15年〜
給排水管や家の土台など、目に見えない部分の老朽化が進むと言われるのがこの時期。木造住宅ならシロアリへの注意がさらに必要となり、室内の床も全面的な補修するタイミングでもあるので、住み始めて最初の大規模修繕の時期といえるでしょう。
〈リフォームする時期となる箇所、住宅設備〉
給排水管、フローリング、畳、シロアリ防除、システムバス、システムキッチン、外壁、屋根など
■築20年〜
築20年、30年が経つと、老朽化において住まいのほとんどの箇所でメンテナンスが必要なうえ、家族構成やライフスタイルの変化も考えて住まい全体を見直す時期といえます。
間取り変更などの大規模リフォームとなります。
〈リフォームする時期となる箇所、住宅設備〉
給排水管、フローリング、畳、シロアリ防除、システムバス、システムキッチン、外壁、屋根、間取り変更など
建て替えを検討するタイミング
リフォームではなく、建て替えを考えるタイミングとしては次の３つがあるといえます。
■築30年ほど経ち、老朽化が目立ってきた
木造住宅だと新築から「30年」経っていると建て替えるタイミングの目安と言われています。
住まいに使われている資材の寿命が30年ほどで、もし、外壁や屋根の塗り替えなどを行っていなければ、雨水が染み込み、土台が劣化している可能性があるのでなおさらです。
■家族構成やライフスタイルが変わった
例えば新築時は、ご夫婦とそのお子様のファミリーで賑やかに新生活が始まったことでしょう。それが月日と共にお子様は進学や就職、結婚などを経験していくことが考えられます。
お子さんが一人暮らしや独立されると、子ども部屋は空き部屋となり、2階にあったのなら、2階との昇り降りもしなくなります。すると1階だけで十分となるわけです。
つまりお子様が巣立った時が建て替えの一つのタイミングとなります。
逆に家族が増えた時。結婚した子世帯との同居や、離れて暮らしていた親との同居は暮らし向きが激変します。子世帯との同居ではキッチンやお風呂は２つ必要となるかもしれませんし、親には介護用の住宅設備も必要でしょう。
このように家族構成が変化し、それに伴ってライフスタイルが変わった時が建て替えの大きなタイミングといえます。
■耐震性能を改善する必要が出てきた
日本で震度１以上を観測した地震は、2021 年は2,424 回、2022年は1,964回（気象庁）もあり、住まいの耐震性能の向上は最重要課題です。
そこでお住まいの家が「1981年5月31日以前」に建てられたかどうかも、建て替えるタイミングの目安となるでしょう。というのは1981年6月1日からの建築基準法改正の適用により、それ以前の一戸建ては旧耐震基準となり、大きな地震に耐えられない可能性があるからです。
結局、リフォームと建て替え、どちらがお得なの？
リフォームか建て替えかを納得して決めるためにも、どちらがこれからのお住まいの夢を実現させるのに適しているのか。そのメリットとデメリットで徹底比較して考えてみましょう。
■リフォームと建て替えの比較
・築年数の目安
スケルトンリフォーム：築20年～30年
部分リフォーム：築10年～20年
建て替え：築25年～30年
・プランの自由度の高さ
リフォーム：間取り・広さなど制約される場合もある
建て替え：自由設計
・工事での制限
リフォーム：土台の基礎が激しく劣化している場合は、リフォームでは不可。また、ツーバイフォー（2×4）工法などはオーダー通りの間取り変更不可の場合も
建て替え：建て替えできない場合やセットバック等で建築面積を小さくしなければいけない場合も
・費用の目安（工事の内容・規模で異なる）
リフォーム：20万～2,500万円
建て替え：2,500万～ 4,000万円
・上記以外にかかる費用
リフォーム：スケルトンリフォームの場合は工事中の仮住まい費用、引っ越し費用
建て替え：解体費用、撤去費用、工事中の仮住まい費用、引っ越し費用
・工期の目安（工事の内容・規模で異なる）
リフォーム：1カ月～4.5カ月
建て替え：4カ月～8カ月
■リフォームのメリット
・必要な部分だけなので費用を抑えられる
・工期が短い
・部分リフォームなら住みながらでも可能
・既存の設備を活用することができる
・耐震やバリアフリーを目的としたリフォーム減税がある
■リフォームのデメリット
・設計の自由度が低い
・耐震性能の向上が難しい
・耐久年数が建て替えよりも短い
・追加費用が発生する場合がある
■建て替えのメリット
・新築同様の設計の自由度が高い
・キッチンや浴室などを最新の設備で揃えられる
・耐震強化やシロアリ対策で万全を期せる
・長期優良住宅やZEH住宅など税金控除や補助金を使える
・リフォームよりも金利の低い住宅ローンが組みやすい
■建て替えのデメリット
・コストが高い
・工事中の仮住まいが必要（引っ越しが２度になる）
・工期が長い
・不動産取得税、固定資産税、都市計画税、登録免許税など各税金がかかる
・建て替えができない場合がある
まとめ
リフォームか、建て替えか。費用や工期、暮らし方を様々な要素を考慮しなければなりませんが、参考になりましたでしょうか。ただ、最後に１点申したいのは前述してきた築年数で判断するのはあくまでも目安です。最終判断は住まいの状態の確認が必要なので、必ずプロに依頼してください。ナサホームならベテランのスタッフが丁寧に確認し、最適なプランの提案をさせていただきます。
